小市民购屋教战守则

小市民购屋教战守则「房地合一税」最快将在2016年上路,无论是先前传出的5∼15%,抑或是最新版本的17%,都将高于目前现行的房地分离,针对房屋部分课征财产交易所得税,以目前的态势来看,房地合一上路也是迟早而已。房仲业者表示,若担心日后被课征重税,非自用、短期持有型的购屋人最好避开「两高一低」的标的,以免成为负担最重的一群。住商不动产企研室主任徐佳馨指出,在移转税上,节税关键在于「自用」、「低总价」及「成本扣除额」3大关键;首先,要避开「高总价」标的,若以目前财政部版本来观察,有可能以2,000万元为门槛,也因此,除非自用,无论是住宅或是土地,最好避开这类标的,以免被课征重税。其次,要小心「土地占比高」标的,若在未来房地合一后,资本利得税将会房地合并计算,过去不少人购买土地占比较高的老房子或土地,透过悬殊的房地比例,以节省房屋财产交易所得税,未来在房地合一、资本利得思考下,交易状况将会更困难。最后,要注意「低取得成本」,特别是透过赠与、继承取得的房地产,由于取得成本将以取得年度的公告现值计算,因此,一旦移转其税费将会非常惊人,而国税局也针对这类个案积极查税。永庆房产集团研展中心经理黄舒卫表示,房地合一实价课税简单讲,就是要把过去房地产交易时,土地按公告现值课土增税、建物按评定现值课财产交易所得税,分离课税的做法单纯化,以房地合一、实际交易所得进行课税,对于有意卖屋的屋主而言,2年前卖、现在卖、明年卖,除了行情变动之外,最大的差异在于交易税的负担。所以在法条内容未确定之前,屋主一方面不知道未来加税幅度多大,另一方面也因为目前持有的税、利息成本尚低,间接使房市进入高价盘旋、低档盘整期。对于想进场的买方来说,受政策摇摆影响程度其实很低,自住买方本来就没有奢侈税,未来还搭配长期持有的减免条件及更有弹性的重购退税配套措施,等于是利空条件逐步减轻。黄舒卫认为,买、卖方立场及变动条件确立之后,买方市场优势会凸显,成交价格不再是按照屋主期待,而是在实价登录出现的行情价、成本价,www.ca88.com甚至向下比价才有卖点。黄舒卫建议,小市民买房有3项功课要做好;首先,银行承做房贷日趋保守,个人买屋能力要妥善评估,确定房贷月付金占家庭所得比在1/3以下,对未来升息也要有所准备。另外,市场行情绝对要随时掌握,除了网路上实价登录查询资源外,不妨先请有往来的银行代为预估可贷金额,以确保负担能力、避免下订后出现变数。最后,区域、www.ca88.com产品市场的定位要厘清,精华区、外围区供需条件大不同,抗跌能力也差很大,千万不要在即将形成多杀多的地雷区追高,但若有地缘关系、自住需求,也要借力使力议价、捡便宜。

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